三亚金阳光温泉小区非法倒卖、转让土地使用权案

本案由刘平律师参与作为地产开发商公司董事长的辩护律师

三亚新闻网 http://sanya.hinews.cn/ 时间：2015-06-24 23:57 来源：南海网 作者：邓松

南海网三亚6月24日消息(南海网、三亚新闻网记者 邓松)6月24日，伴随着炮击的轰鸣声，三亚崖州区强制拆除南山村和西环高铁旁的28处违法建筑。今年以来，该区加大对违法建筑的打击力度，依法拆除金阳光温泉花园小区等违法建筑16.56万平方米，对乱建违建等行为形成震慑，有力护航重点项目建设。
一直以来，崖州区打违控违工作坚持疏堵结合，敢于啃下“硬骨头”。针对群众举报的违法建筑，该区持“零容忍”态度，依法对其进行拆除。
金阳光温泉花园就是一个典型的例子。2014年3月，根据群众举报，三亚市综合行政执法局随即按程序对该项目依法进行调查，先后作出《行政处罚决定书》、《强制执行决定书》、《强制执行催告书》，责令项目方自行拆除违法建筑物，但其逾期未履行自行拆除义务。根据《中华人民共和国行政强制法》等相关规定，三亚于2015年4月23日依法对该违法建筑实施部分拆除。
“开发商擅自改变项目‘科教用地’性质，用作住宅用地、居住用地。小区17栋违法建筑未取得建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证、商品预售(销售)许可证，所建房屋未经施工图合格审查，未办理工程质量安全监督报监手续，未办理建设工程消防设计备案及竣工验收备案，存在严重的安全隐患。”崖州区有关负责人透露，经多方调查取证，金阳光温泉花园属违法建筑。
据悉，金阳光温泉花园位于三亚崖州区现代农业科教园项目内，权属三亚市农业局下属单位优质蔬菜开发中心(后更名为“热科院”)。2008年，科教园项目土地经三亚市国土局确权为科教用地，此项目承担着三亚发展“高效农业”和守护好市民“菜篮子”的科研重任。
“金阳光温泉花园项目开发商不仅公然违法建设，房屋销售还涉嫌诈骗、伪造合同。”三亚市农业局有关负责人介绍，从2014年开始，三亚市热科院连续向项目开发商发送13份通知，责令其停止违规建设行为，并通过在项目内张贴公告、媒体和官网公示公告等多种方式，告知消费者项目的违建性质。
在对违法建筑进行依法拆除的同时，三亚也以此为抓手，严惩违建背后的腐败，积极追逃涉案人员。2015年6月，三亚市纪委对三亚市农业局党组成员、三亚市热科院院长张德文，擅自改变科研用地性质，涉嫌失职渎职，进行立案调查，其涉嫌滥用职权、受贿等违法犯罪线索被移送检察机关追究刑事责任。公安机关对涉案开发商玉井公司法人代表、广智投资法人代表、广智投资总经理3人进行立案侦查，目前已抓获荣某等2人，同时查询、冻结、扣押涉案资产。
崖州区区委书记苏金明表示，崖州区争取做好城市“双修”工作，在全区保持持续打违控违的高压态势，违法建筑坚决一拆到底，以“马上就办”的精神，力争用2年时间完成全区拆违控违的攻坚行动目标任务。
拆除违法建筑，没有特例!
打击违法建筑这件事，三亚没有退路。不可能因为一个“金阳光”而放弃整个太阳。
拆除违法建筑，没有特例!
文丨司空见晓
这几天观察君正想静静，但静静不来，还有很多烦人的事情在眼前晃悠，看来想做一个安静的美男子是不行了。
昨天，北京青年报以“数百市民三亚买房遇强拆难题”为题，发了一篇新闻。这年头，只要新闻标题里出现“三亚”都有可能被大家点开，何况还是帝都的报纸呢，还涉及到帝都的人民呢。这新闻发酵很快。
其实呢，新闻里说到的金阳光温泉花园小区被拆的问题，早在数月前就已经发酵了。在“天涯社区”上关于这个小区的帖子不知道有多少，盖楼的更是数都数不清了。各方声音都有。
但天涯社区网民“大同海南”有一段话，观察君深感赞同。摘取如下：
很显然，金阳光就是违法建筑物嘛，不仅是建筑过程违法，销售过程和购买过程也违法。对于这个事实，即便是金阳光住户也无法否认，他们亦承认整个流程中有手续不全和程序缺失的不完善之处，实质就是违法了。
住户试图通过指责三亚之前的“不作为”来增强自己的正义性，但我们认为这是无稽之谈。因为公民对于法律的遵守，那是无先决条件的义务。我们在这里要强调，遵守法律是一种“无先决条件的义务”，其意即指，不论别人是否“不作为”或者“违法”在先，都不是自己可以违法或者跟随违法的借口和理由。
举个例子来说，比如，你不能说他杀了人没有及时受到法律的惩罚然后你就可以杀人吧?天下的东西道理其实都是一样的。因此，不管三亚之前对于违法建筑物有没有管理上的“不作为”，都不构成违法建筑物违法的本质，也不能构成任何人以此作为抵制“拆违”的借口。
金阳光的住户理解“遵守法律是无先决条件的义务”这个道理吗?我不是法律人，我可能用词或者表述不准确，但我想在这里我的意思大概是大家都明白的。
而观察君也从各方面证实三亚市现代农业科技园项目建设的行政审批流程仅进行到市规委的批复，且批复无任何房地产项目内容，项目也未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品预售(销售)许可证。在“五证”全无的情况下，开发商继续进行违法建设并销售房屋。
至于很多住户和媒体质疑说，“政府发现一年后才发处罚和强拆通知”。据观察君查到的资料显示，三亚市热带农业科学研究院(也就是金阳光温泉花园小区所在土地的发包方)在2014年6月24日向三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司(金阳光温泉花园小区开发商)发出了《关于撤销对三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司所有授权委托的通知》。该通知可以在2014年6月28日的《海南日报》A05版看到。
不仅如此，三亚市热带农业科学研究院从2014年3月17日至2015年2月2日，在这近一年时间里，就向三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司发了13个要求停止违法建筑和违规销售的通知。如下：
●2014年3月17日，发出《关于加强科教园建设项目管理停止违规建筑的通知》(热科院[2014]12号);
●2014年3月24日，发出《关于责令停止违法行为的通知》(热科院[2014]13号);
●2014年4月24日，发出《关于责令停止违法行为的通知》(三热科院[2014]18号);
●2014年5月5日，发出《关于责令停止违规建设行为的通知》(三热科院[2014]19号);
●2014年5月9日，发出《关于转发三亚市人民政府<关于进一步严厉打击违法建设行为的通告>的通知》(三热科院[2014]20号);
●2014年5月16日，发出《关于责令停止违规建设行为的通知》(三热科院[2014]21号)
●2014年5月28日，发出《关于责令停止违规建设行为的通知》(三热科院[2014]22号);
●2014年6月18日,发出《关于转发三亚市综合行政执法局<行政处罚告知书>的通知》(三热科院[2014]24号);
●2014年7月1日，发出《关于转发三亚市综合行政执法局行政处罚决定书的通知》(三热科院[2014]26号);
●2014年9月23日，发出《关于依法停止违法建设的通知》(三热科院[2014]30号);
●2014年11月18日，发出《关于依法停止违法建设行为的通知》(三热科院[2014]36号);
●2014年12月15日，发出《关于依法停止违法建设行为的通知》(三热科院[2014]38号);
●2015年2月2日，发出《关于停止违法建设违规销售行为的通知》(三热科院[2015]3号)。
为了提醒广大客户购买、租住违法建筑不受法律保护。三亚市热带农业科学研究院向社会发出多次公告：
1.2014年11月18日在违法项目现场张贴提示《公告》指出三亚市现代科教园未通过审批报建，所建楼房属违法建筑，禁止出售出租，购买和租住违法建筑不受法律保护。
2.2014年11月26日在三亚市农业局网站发布《公告》指出三亚市现代科教园未通过审批报建，所建楼房属违法建筑，禁止出售出租，购买和租住违法建筑不受法律保护。
3.2014年11月26日、12月17日在三亚市热带农业科学研究院网站发布《公告》指出三亚市现代科教园未通过审批报建，所建楼房属违法建筑，禁止出售出租，购买和租住违法建筑不受法律保护。
4.2014年12月20日在三亚日报第四版发布《公告》指出三亚市现代科教园未通过审批报建，所建楼房属违法建筑，禁止出售出租，购买和租住违法建筑不受法律保护。
看看，人家不仅在项目现场贴了公告，也在媒体上发布了公告，为毛那些购买的人就没有看到呢?
有人可能又会问，三亚市综合行政执法局是负责拆除违法建筑的部门，这一年都干什么去了呢?观察君也咨询了他们，他们提供了下面这一串的文件：
●2014年3月24日，下达三综执(崖城分局)停字[2014]第047号《责令停止违法行为通知书》;
●2014年3月24日，下达三综执(崖城分局)询字[2014]第047号《接受调查询问通知书》;
●2014年5月12日，下达三综执(崖城分局)询字[2014]第086号《接受调查询问通知书》;
●2014年5月12日，下达三综执(崖城分局)询字[2014]第087号《接受调查询问通知书》;
●2014年6月12日，下达三综执(崖城分局)罚告字[2014]第025号《行政处罚告知书》;
●2014年6月30日，下达“三综执(崖城)罚决字〔2015〕025号”《行政处罚决定书》，决定事项为：“责令被处罚人自接到行政处罚决定书之日起七日内自行拆除上述违法建设房屋。”●2014年11月19日，下达三综执(崖城)停字[2014]第Z1-121号《责令停止违法行为通知书》;
●2014年11月19日，下达三综执(崖城)询字[2014]第Z1-121号《接受调查询问通知书》;
●2015年1月5日，下达三综执(崖执)停字[2015]第Z1-001号《责令停止违法行为通知书》;
●2015年1月5日，下达三综执(崖执)询字[2015]第Z1-001号《接受调查询问通知书》;
●2015年2月6日，下达三综执(崖州)罚告字〔2015〕Z1-001号《行政处罚告知书》;
●2015年3月2日，下达三综执(崖州)改字〔2015〕Z1-001号《责令(限期)改正通知书》;
●2015年4月9日，下达“三综执(崖城)罚决字〔2015〕Z1-001号”《行政处罚决定书》,三亚玉井温泉休闲农业发展有限公司和三亚广励智信投资置业有限公司均为被处罚人，决定：“责令被处罚单位自本决定书送达之日起三日内拆除上述违法建筑房屋”。
●2015年4月13日，下达三综执(崖州)催字[2015]Z1-001号《强制执行催告书》;
●2015年4月13日，下达《关于限期搬迁公告》;
●2015年4月13日，下达三综执(崖州)执决字[2015]Z1-011号《强制执行决定书》。